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Tipos de Comunidades Contratuais

[Este artigo corresponde ao primeiro capítulo do livro Contractual Communities in the Self-Organising City: Freedom, Creativity, Subsidiarity, por Grazia Brunetta & Stefano Moroni. Clique aqui para ler a introdução do livro em português.]

[A imagem que ilustra este artigo mostra uma das ruas do centro de Reston, no estado americano da Virgínia, uma comunidade privada com população superior a 56.000 habitantes.]

Resumo
: Neste capítulo, examinaremos duas das principais formas de comunidades contratuais; nomeadamente, a Comunidade Proprietária e a Associação de Proprietários. Para cada uma das duas, vamos considerar a maneira como se organizam, seus principais recursos e como são administradas.

 

1.1 A comunidade proprietária

1.1.1 Organização, origens e exemplos

A "comunidade proprietária" implica que um único proprietário privado de uma determinada extensão imobiliária parcela a terra, acrescenta infraestrutura e aplica uma forma de administração à referida propriedade, de modo a aumentar o seu valor e assegurar receita por arrendamento de partes ou de seus elementos. Por "único proprietário", nos referimos a um empreendedor individual, um grupo ou uma empresa. Neste caso, o título da terra é mantido intacto e sua divisão é realizada por locação. Os inquilinos aceitam os regulamentos anexados ao seu contrato de locação, e contribuem para o funcionamento do complexo imobiliário através do pagamento de uma quantia pré-definida para o arrendamento da propriedade. A duração do período de utilização do imóvel em questão, juntamente com os vários procedimentos para renovar ou terminar o contrato, são partes integrantes do contrato de locação inicial.

Esse arranjo organizacional, que era mais frequente em séculos passados[1], foi recentemente ressuscitado, começando com o exemplo dos shoppings, através dos quais um único proprietário aluga porções para os comerciantes. Shopping-centers foram de fato um dos primeiros sinais da reintrodução de comunidade proprietária no último século[2]; em particular, tais casos evidenciam a natureza unitária da empresa em termos de administração e gestão da área em questão, juntamente com os aspectos funcionais e financeiros (linkage, estacionamento, serviços de anexo aos pontos de venda, gestão de marcas etc.)[3]. Outros exemplos interessantes de comunidade proprietária são complexos de entretenimento, parques temáticos, parques industriais, parques de pesquisa, prédios de escritórios e complexos residenciais. (Significativamente, a categoria de uso da propriedade tende a influenciar a duração dos contratos de arrendamento, com contratos mais longos no caso de propriedade residencial). Curiosamente, estão surgindo alguns casos inteiramente novos, de maior relevância, em que as comunidades proprietárias compreendem várias combinações das funções listadas acima.

Alguns casos significativos de comunidade proprietária são parques temáticos como o de Knott Berry Farm (Califórnia)[4], e complexos de entretenimento como o Walt Disney World (Flórida)[5], complexos residenciais, agrícolas e terciários, como o Irvine Ranch (Califórnia)[6] e um enorme hotel como o MGM Grand de Las Vegas (Nevada)[7]. Um caso particular de comunidade proprietária foi também Arden (Delaware)[8]

  

1.1.2 As obrigações e deveres do Proprietário Único 

O Proprietário-Único desempenha quatro funções principais, todas voltadas para aumentar o valor do terreno que possui.[9] Primeiro, o proprietário único concebe um plano imobiliário e assume a responsabilidade - diretamente ou por procuração - pela sua implementação.

Em segundo lugar, ele estabelece as regras relativas ao uso final dos edifícios e que tipo de atividades podem estar presentes. Terceiro, ele seleciona os inquilinos, definindo os termos de admissão e, em seguida, avaliando as solicitações. Quarto, ele administra e gerencia a comunidade proprietária, garantindo a adesão dos locatários às regras do contrato de locação, a manutenção geral das propriedades em questão, o fornecimento de serviços, a ativação de eventos promocionais e assim por diante.

Em suma, pode-se dizer que o Proprietário-Único realiza um tipo de "ação unitária estratégica" (MacCallum 2003a). Com efeito, a força do proprietário único reside na prossecução do objetivo (desejável e mútuo) de melhorar as condições da comunidade proprietária como um todo; condições que se tornam o motor primário para o crescimento do último.

O objetivo do proprietário-único é tornar a comunidade "um local produtivo e amplamente desejável para as pessoas viverem e realizarem seus negócios" (MacCallum 1970, p. 62). De fato, o proprietário "que abre mão do uso direto de sua terra e, em vez disso, administra-a como capital produtivo, deixando que outro a use, adquire um interesse econômico em criar um ambiente que seja propício ao bem-estar de seus inquilinos". (MacCallum 2003a, p. 13). À luz disto, a fórmula de arrendar a propriedade passa da versão passiva, pela qual o proprietário ganha por simplesmente possuir algo que ele temporariamente renuncia a outros (o arrendamento típico de uma única propriedade a um único inquilino), à versão mais ativa em que o proprietário obtém retorno, principalmente, através de sua capacidade de melhorar e administrar um conjunto de propriedades ao longo do tempo (típico do caso de alugar um complexo imobiliário a um grupo de sujeitos).

 

1.1.3 Formas de emergência e difusão

 Como vimos, o surgimento de comunidades proprietárias é, usualmente, o resultado de uma iniciativa empreendedora; geralmente o empresário é o único proprietário. Até o momento, as comunidades proprietárias foram largamente negligenciadas. Como MacCallum (2003b, p. 228) aponta, a questão das comunidades proprietárias tem amplas implicações econômicas e sociológicas; mas, "porque elas são desenvolvimentos do mercado relativamente prosaicos, não-heróicos, não inspirados ideologicamente, como as comunidades intencionais ou utópicas, elas receberam pouca atenção acadêmica". No que diz respeito à sua difusão, podemos observar que, por enquanto, as comunidades proprietárias residenciais são em menor número em comparação com os outros tipos de comunidades proprietárias. Segundo MacCallum (2005), isso não depende apenas do fato de que os apartamentos (alugados) geram menos receita para o proprietário do que os outros tipos, devido a razões puramente mercadológicas, mas ao fato de que a legislação atual (nos EUA, por exemplo) fornece incentivos fiscais e burocráticos que favorecem a compra das unidades residenciais.

  

1.2 As Associações de proprietários

1.2.1 Organização, origens e exemplos

A "associação de proprietários" implica que um grupo de indivíduos, cada proprietário de uma das unidades habitacionais que se encontram dentro de um determinado território, aceite um conjunto de regulamentos comunitários e pague uma taxa para um fundo comum que garanta os serviços cívicos prestados nas áreas comuns. Quanto à questão da propriedade, cada membro da associação possui uma unidade ativa (por exemplo, o apartamento em que ele ou ela vive), e compartilha a propriedade de uma série de áreas e edifícios para uso comum (por exemplo, praças, ruas, parques, campos esportivos). Existem vários sistemas para determinar a quota que cada um deve pagar ao fundo comum. Em alguns casos, é a mesma soma para todas as unidades habitacionais; em outro, varia de acordo com a área da superfície da unidade; ou com base no valor da unidade (avaliado por um vistoriador independente chamado regularmente pela associação). Além da quota, as associações de proprietários de imóveis às vezes têm outras fontes de receita, por exemplo, receita proveniente da prestação de serviços a não-membros.

O fundamento da associação de proprietários de imóveis já estava em vigor nos séculos anteriores[10], mas recentemente tem tido um enorme retorno, particularmente nos Estados Unidos. As associações de proprietários podem ser tão pequenas quanto um punhado de edifícios e tão grandes quanto uma cidade pequena com mais de 50.000 habitantes. Duas das maiores associações de proprietários residenciais são Reston (Virginia)[11] e Columbia (Maryland)[12]. Mas o tamanho típico nos Estados Unidos é de, aproximadamente, 250 a 300 lotes residenciais com uma população de 400 a 1000 pessoas como ocorre, por exemplo, em Park West Association (Virginia)[13].

  

1.2.2. Regras e serviços, e obrigações do Conselho

 Aqui, vamos dar uma olhada detalhada em como funciona uma associação de proprietários.

As regras de coabitação estão parcialmente contidas na Convenção de Condições e Restrições, que é fornecida juntamente com a escritura de venda, e compreende uma forma de "constituição local" para todos os efeitos; a outra parte compreende regulamentos desenvolvidos ao longo do tempo pelo conselho da associação (eleito por maioria). Este sistema duplo de regras abrange o sistema de administração da própria associação (os órgãos e suas funções, métodos de financiamento etc.), bem como os direitos e deveres dos membros, que incluem restrições sobre como as unidades privadas podem ser usadas (por exemplo, que tipo de atividade, modos de uso e layout das áreas verdes privadas e estacionamento, quais cores são permitidas para fachadas, tipos de coberturas etc.) e permissões de acesso às áreas comuns.

O primeiro tipo de regra - aquelas enunciadas na Convenção de Condições e Restrições - é o mais importante e basilar. Estas regras destinam-se a garantir uma certa estabilidade jurídica a um determinado local. São anexadas ao contrato original através do qual os proprietários individuais se tornam membros da própria associação. Entre este primeiro conjunto de regras, estão aquelas que determinam o uso da propriedade, geralmente denominado convenção[14].

No caso de imóveis residenciais, as convenções são estritamente vinculadas à unidade habitacional adquirida pelo indivíduo na área em que a própria associação é constituída. Essas convenções alcançam também compradores sucessivos, uma vez que tenham sido informados da existência de tais convenções. Elas "vêm junto com a terra". Na Grã-Bretanha, esse princípio foi estabelecido pela primeira vez no renomado caso de Tulk vs. Moxhay (1848)[15]. Nos EUA, uma sentença que afirma o mesmo princípio foi determinada no caso Dixon vs Van Sweringen Co (1929)[16].

Um problema jurídico surge devido ao fato de que as convenções alcançam não apenas as partes a que se referem originalmente em consequência de um acordo bilateral (em particular, o vendedor de uma unidade dentro do território de uma associação de proprietários e o primeiro comprador da mesma unidade que torna-se membro da associação); essas convenções também afetam as pessoas que chegam mais tarde e não aceitaram explicitamente o acordo inicial (ou seja, que compram a unidade em uma fase posterior). Como apontado anteriormente, a lacuna legal foi resolvida garantindo que os acordos originais alcancem todos os compradores, desde que estes últimos tenham sido informados das referidas convenções[17]. É óbvio que, se as convenções não permanecessem vinculadas à unidade de propriedade, ao longo do tempo a estrutura original da associação estaria em perigo, uma vez que os novos compradores não estariam obrigados a observar as regras originais da associação.

Convenções permanecem válidas por longos períodos de tempo; elas podem ser revisadas ​​apenas através de procedimentos especiais. Em muitas associações de proprietários de residências nos Estados Unidos, as convenções permanecem válidas por décadas (20 anos são, normalmente, o padrão), e são consideradas automaticamente renovadas no vencimento, a menos que uma maioria significativa dos membros da associação indiquem explicitamente o contrário; após o primeiro vencimento, a convenção é, geralmente, passível de revisão em intervalos predefinidos (por exemplo, a cada 10 anos). A presença de convenções promove um aumento no valor de unidades de propriedade dentro do empreendimento e mantém seu valor estável (Hughes e Turnbull 1996; Agan e Tabarrok 2005).

O segundo nível de regulamentos - secundário e integrativo - é apresentado mais tarde pelo conselho, cuja tarefa é integrar os regulamentos ordinários com informações mais detalhadas e requisitos contingentes. Essas regras adicionais tendem a permanecer válidas para um período mais curto, e são mais facilmente revisadas.

Em suma, como observado por Ellickson (1991, p. 134), as regras do primeiro tipo são regras constitutivas (voluntária e unanimemente aprovadas no início, quando aceita a Convenção de Condições e Restrições), enquanto que a segunda camada de regras são regras organizacionais (introduzidas posteriormente pelo conselho)[18].

Agora que a natureza desses dois tipos de regulamentação ficou clara, passamos para os serviços prestados em tais comunidades. Os serviços coletivos são administrados pelo conselho e se aplicam às áreas de propriedade comum; os serviços mais comuns são estradas, estacionamentos, iluminação, plantio e manutenção de áreas verdes, limpeza de ruas e calçadas, coleta de lixo, remoção de neve, gerenciamento de amenidades (piscina, quadras de tênis etc.) e diversas atividades de apoio (criação e distribuição de boletins informativos, cuidados infantis etc.)[19]

Nesta fase da discussão, podemos resumir os quatro deveres fundamentais do referido órgão.

Sua primeira tarefa é garantir que a Convenção de Condições e Restrições seja respeitada pelos membros da associação e, se necessário, intervir por meio de notificações ou multas no caso de comprovada violação[20]. A segunda tarefa é introduzir as regras organizacionais adicionais acima mencionadas. A terceira é coletar as taxas de filiação que financiam as atividades coletivas. A quarta tarefa é fornecer e administrar instalações e equipamentos coletivos e gerir as despesas anuais da associação de acordo com um orçamento acordado. Curiosamente, nos Estados Unidos, muitas associações de proprietários reservam anualmente um "fundo de reserva" para o levantamento de possíveis custos futuros de manutenção ou substituição de infraestrutura.

Observe que as ações do comitê estão limitadas aos poderes conferidos pelos membros da associação e não podem, de forma alguma, modificar seu status ou funções durante o período de serviço. Ou seja, os membros do conselho cumprem um mandato específico que não pode ser alterado ou estendido, e suas operações estão vinculadas aos termos do direito privado.

Os membros do conselho geralmente desempenham suas funções gratuitamente, já que eles normalmente são membros da associação. Nos Estados Unidos, os membros do conselho geralmente são entre cinco e sete e são indicados para um prazo de dois a três anos. Para desempenhar as suas funções, os conselhos das associações de proprietários residenciais nos Estados Unidos são frequentemente assistidos por “comitês”, sempre compostos por voluntários; em certos casos, no entanto, o conselho pode contratar uma empresa de gestão externa para lidar com tarefas específicas.

Um último recurso importante a ser observado é que as comunidades variam em complexidade de acordo com seu tamanho; as menores consistem, em grande parte, em uma única associação de estrutura simples; enquanto as maiores denotam um quadro mais articulado, consistindo em uma ou duas associações principais (associações guarda-chuva) e numa rede de sub-associações[21].

 

1.2.3.  Formas de emergência e difusão

 Agora que vimos o modo pelo qual as associações de proprietários residenciais trabalham, podemos nos voltar para como elas surgem, ou sob quais condições podem ser formadas.

Basicamente, esse tipo de associação é mais facilmente criado se suas premissas básicas forem atendidas desde o início. Vale a pena notar que nos Estados Unidos, muitas vezes, é o desenvolvedor que configura um sistema de associação, juntamente com um pacote de regulamentos aplicáveis ​​desde a venda da primeira propriedade. Uma das razões do desenvolvedor é buscar um preço mais alto para cada lote; em outras palavras, o desenvolvedor usa esse mecanismo porque existe um setor da demanda preparado para pagar preços mais altos por empreendimentos imobiliários que estejam cobertos por um conjunto de regulamentações comuns. Como Gordon e Richardson (2004, p. 200) escrevem: “os desenvolvedores de comunidades privadas, mais do que fornecer bens públicos, também estabelecem e comercializam as regras para sua governança. Os consumidores compram todo o pacote, sugerindo que as regras precisam passar por um teste de mercado”. A mesma questão é apontada por Nelson (2005, p. 14): "O lucro privado em tais circunstâncias é colocado a serviço da elaboração de um melhor sistema de governança local".

Em tais casos, a associação é instituída desde o início, e o próprio desenvolvedor é um membro, na medida em que continua a possuir lotes a serem vendidos, retirando sua adesão uma vez que o último tenha sido comprado. Como se pode imaginar, alguns conflitos podem surgir durante a fase de transição em que o desenvolvedor original permanece envolvido, até que o último lote seja vendido. Durante esta fase, a associação é composta por vários proprietários diferentes, mas devido aos lotes ainda a serem vendidos, o desenvolvedor original continua a ser um membro, aquele cuja influência é proporcional às cotas ainda em sua posse.

É, claramente, mais difícil estabelecer uma associação de moradores entre um grupo de moradores dispersos que, por acaso, moram em um determinado bairro ou parte consolidada da cidade; O fato de ser mais difícil estabelecer tais associações a posteriori não as inviabiliza. Para este fim, várias ferramentas e procedimentos foram apresentados. Alguns sistemas, como o oferecido por Foldvary (2005), propõe ferramentas que sempre dependem da unanimidade. Foldvary retrata uma vizinhança em que o grupo de proprietários emerge sob a instigação de alguns poucos e seletos moradores, e apresenta um pedido formal ao conselho para formar uma associação de proprietários, indicando os serviços que eles pretendem assumir e, em troca, obter certas isenções tributárias: se certos residentes do bairro se recusarem a aderir à associação, esta última irá acordar com a prefeitura sobre que tipo de medidas adotar como salvaguarda[22]. Outros escritores, por exemplo, Ellickson (1998) e Nelson (2002), propõem um mecanismo que depende de uma super-maioria, a saber, uma maioria considerável de residentes que pode envolver os relutantes independentemente de sua aquiescência.

Embora a primeira destas duas propostas seja tecnicamente mais complicada, é preferível porque gira em torno do princípio da unanimidade[23], embora isto possa implicar inevitavelmente que tais associações sejam, no geral, limitadas a áreas relativamente pequenas.

Para concluir com um comentário sobre a difusão deste tipo de comunidades contratuais, podemos observar que eles têm um grande sucesso. As associações de proprietários de residências são a forma de associação residencial preferida nos Estados Unidos, cujo número aumentou muito nas últimas duas décadas, enquanto se firma em outros países também (Nelson 2005; Atkinson e Blandy 2006; Glasze et al.2006)[24].

Tradução: Augusto Gaidukas 
Revisão: Pedro Dias


[1] Uma forma de organização do uso da terra bastante semelhante a esta era comum em Londres durante os séculos XVIII e XIX; naqueles dias era prática comum para um proprietário de terras transformar e urbanizar áreas específicas e depois arrendar os edifícios para uma variedade de assuntos separados. Quem adquiria os direitos de uso, em geral, aceitava o compromisso de garantir a manutenção adequada das propriedades, e não alterar sua atividade-fim. O proprietário (único), por sua vez, cuidaria do gerenciamento e administração de todo o complexo, e tinha o direito de verificar se a propriedade estava sendo mantida de acordo com o contrato original de uso; se o usuário cometesse uma falta, o proprietário poderia enviar um mandado para o arrendatário; se este último não o cumprisse dentro de um prazo especificado, o proprietário poderia declarar o contrato nulo (Summerson 1962; Olsen 1964; Rasmussen 1967; Booth 2003).

[2] O primeiro shopping center - Roland Park - foi construído em 1907, em Baltimore: consistia em um grupo de lojas, unificado em seu projeto arquitetônico e afastado da rua principal, a fim de fornecer estacionamento fácil. Há cinquenta anos, menos de uma dúzia de centros comerciais existiam nos Estados Unidos; hoje são mais de 50.000.

[3] Um dos maiores shopping centers dos EUA é o Mall of America, em Bloomington (Minnesota), com uma área de vendas de 230.000 m2, mais de 500 lojas, 12.500 vagas de estacionamento e 11.000 funcionários. Em 2006, o Mall of America foi visitado por 40 milhões de pessoas.

[4] Knott's Berry Farm é o mais antigo parque temático americano. Fundado por Walter Knott, abriu em 1968 (Knott era um grande admirador das ideias de Spencer Heath: ver cap. 6). Hoje a fazenda ocupa 160 acres.

[5] O Walt Disney World foi inaugurado em 1971. É hoje o maior complexo de lazer do mundo. Fornece serviços recreativos, comerciais e segurança privada a residentes e visitantes ao longo de uma área de 47 milhas quadradas. Inclui quatro parques temáticos e dois parques aquáticos, 23 hotéis e outros tipos de serviços recreativos. Hoje tem cerca de 66.000 empregados. Sobre a história e organização de Walt Disney World, ver Foldvary (1994, pp. 114-133), Klugman et al. (1995).

[6] Durante muito tempo, Irvine Ranch foi uma das maiores propriedades privadas dos Estados Unidos. Administrada sob um esquema unificado, a propriedade foi desenvolvida em etapas sucessivas dos anos 1950 em diante. Nas décadas seguintes, a totalidade da propriedade (185 milhas quadradas) foi gerida pela Irvine Company, que construiu complexos residenciais e outros edifícios. A terra e os condomínios eram, na maior parte, alugados. Irvine Ranch tem permanecido sob propriedade privada há quase 150 anos. A Irvine Company resistiu por muito tempo a uma intensa pressão para vender a terra pedaço a pedaço. Para a história de Irvine Ranch, ver Griffin (1974), Glass-Cleland (2003), Forsyth (2005, pp. 53-106). Hoje a situação mudou um pouco: algumas partes do Irvine Ranch original foram vendidas; no entanto, a Irvine Company continua sendo a proprietária e administradora de inúmeros complexos residenciais e estruturas terciárias, hotéis, resorts e shopping centers.

[7] O MGM Grand de Las Vegas (Nevada) abriu em 1993: é um hotel com mais de 5.000 quartos. É o segundo maior hotel do mundo. “Contando hóspedes, pessoal de serviço e visitantes, a população do MGM Grand varia entre 35.000 e 70.000 pessoas diariamente” (MacCallum 2003a, p. 7). Este tipo de hotel compara-se a uma cidade pequena. O MGM Grand inclui restaurantes e cafés, teatros e galerias de arte, locais de compras, capelas, instalações para convenções, academias, escritórios profissionais, serviços médicos, uma força de segurança e uma estação de monotrilho. A propriedade inclui piscinas ao ar livre, rios e cachoeiras que cobrem 6,6 hectares.

[8] A comunidade de Arden foi fundada pelos seguidores de Henry George em 1900, a fim de experimentar a ideia de George de um único imposto cobrado sobre o valor da terra (ver Cap. 6). Até 1965, Arden permaneceu sendo um caso particular de comunidade proprietária. Toda a terra foi indivisa e possuída por um fundo. "Assessores" foram eleitos pelos moradores para a gestão da comunidade. A totalidade da terra é locada para residentes. A comunidade coleta a renda da terra para fornecer bens coletivos. Veja Foldvary (1994, pp. 134-51). Experimentos semelhantes - a saber, projetos de assentamentos privados baseados na ideia de uma única contribuição sobre a terra para financiar serviços coletivos - incluem a Fairhope, no Alabama, fundada pela Fairhope Industrial Association em 1894. A Fairhope Single-Tax Corporation continua a operar em uma propriedade que cobre mais de 4.000 acres, alugando cerca de 1.800 arrendamentos por períodos de até 99 anos.

[9] A primeira das funções que mencionaremos também pode ser executada por um sujeito diferente daqueles que executam as outras três.

[10]  Por exemplo, em vários assentamentos na Grã-Bretanha no final dos anos 1700 e início de 1800, os quais viram a inclusão no contrato de compra de um conjunto de regulamentos que regem as instalações comunais (Davies 2002). Nos Estados Unidos, o primeiro caso de uma associação comunitária residencial é, comumente, considerado Gramercy Park, estabelecido em Nova York em 1831 (caracterizado por uma situação em que o parque e as ruas eram de propriedade de um consórcio e administrado por um conselho eleito por sessenta proprietários do imóvel); muito embora, o primeiro exemplo verdadeiro seja, provavelmente, o da Louisburg Square, em Boston, em 1844 (em que 28 proprietários aceitaram acordos restritivos e formaram uma associação à qual deveriam pagar uma quota pela manutenção do parque e das estradas). Não muito depois (1852), veio o experimento do South Park de São Francisco, que teve menos sucesso. No início dos anos 1900, um dos exemplos mais conhecidos é o Saint Francis Wood, em São Francisco (500 residências, com estradas, parques e instalações esportivas comunitárias). Para exemplos semelhantes na França, veja Le Goix (2008).

[11] A associação Reston é uma enorme associação comunitária. Foi concebida como uma comunidade privada planejada por Robert E. Simon (influenciado pelas ideias de Howard e seus seguidores), e fundada em 1964. A área total de Reston é de cerca de 17,4 quilômetros quadrados. A população é de mais de 56.000 habitantes. As unidades habitacionais são mais de 24.000. Reston está cuidando e mantendo mais de 1.300 acres de espaço aberto e instalações recreativas. A associação tem uma equipe em tempo integral de cerca de 80 funcionários, aumentando nos meses de verão com 300 trabalhadores sazonais. A associação Reston mantém e administra florestas, gramados, lagoas e vários riachos (alguns adequados para navegação e pesca), 15 piscinas, 48 ​​campos de tênis, 35 campos de jogos para crianças, 6 pavilhões para piqueniques, e quase 90 km de ciclovias. Veja Foldvary (1994, pp. 166-89). Espaços comerciais não fazem parte da associação Reston; uma grande parte deles está no centro da cidade, que é gerida por outra associação, The Reston Town Centre Association (ver Ward 2006).

[12] A associação Columbia consiste em dez aldeias. O criador e desenvolvedor foi James W. Rouses. Foi inaugurado em 1967. A área total da Columbia é de 27,7 milhas quadradas. A população é de cerca de 88.000 pessoas. As unidades habitacionais são mais de 35.000. Espaços comerciais estão incluídos na jurisdição da associação; cerca de 30% a 40% das receitas da comunidade provêm da taxação sobre centros comerciais, edifícios de escritórios e parques industriais. A equipe da associação totaliza cerca de 200 trabalhadores em tempo integral e cerca de 400 trabalhadores em tempo parcial e sazonais. A associação Columbia opera inúmeras instalações, tais como: 6 piscinas cobertas, 23 piscinas externas, um parque esportivo, uma pista de gelo, 3 clubes esportivos, um centro de equitação, quadras de tênis, basquete e vôlei, pavilhões para piquenique, 170 parquinhos infantis e áreas de lazer, 93 milhas de pistas para corrida e ciclismo. A associação Columbia mantém mais de 3.500 acres de espaço aberto, incluindo 268 pontes para pedestres. Existem três lagos. Sobre a história e a organização da associação de Columbia, ver Forsyth (2005, pp. 107-160).

[13] Park West Association é uma associação de proprietários de médio porte. Foi criada nos anos oitenta. Tem 270 unidades habitacionais. As áreas comuns administradas pela associação incluem 5 estradas, áreas de estacionamento para um total de 600 veículos, comodidades desportivas, incluindo piscinas, campos de jogos e espaços verdes variados.

[14] Como Hughes e Turnbull (1996, p. 171) observam, as convenções são contratos privados de uso da terra para reduzir os riscos de externalidade. "Ao se vincular às restrições contratuais criadas no ato da subdivisão, os consumidores podem se comprometer de forma confiável com um comportamento econômico que reduz o nível geral de risco do consumo de habitação que todos os usuários da terra enfrentam na subdivisão. Este método de compromisso credível elimina a necessidade de lidar com o problema do parasitismo [free-rider problem] que normalmente assombra acordos de cooperação.

[15] Para recapitular brevemente os eventos, um lote de terra em Londres foi comprado do proprietário com total conhecimento de que este o comprara 40 anos antes e aceitara a proibição de construção em qualquer um dos espaços livres. O último comprador (Moxhay) recusou-se a honrar as restrições (e pretendia construir onde ele quisesse); mas seu pedido foi rejeitado em uma audiência em que o tribunal decidiu que ele estava ciente das restrições no momento da compra, e foi, portanto, obrigado a cumprir o contrato original.

[16] A Van Sweringen Company foi criada em 1913 para desenvolver terras compradas a leste de Cleveland pelos irmãos Van Sweringen em 1905. O acordo criado pela empresa previa um amplo uso de convenções para garantir a estética e a qualidade de vida na propriedade. A venda dos lotes começou em 1916. Vários anos depois, Janie Dixon comprou um dos lotes do comprador anterior, mas recusou-se a honrar as restrições referentes a construção. O tribunal de Ohio decidiu contra Dixon, afirmando o princípio pelo qual cada novo comprador em conhecimento das restrições contratuais originais era obrigado a honrá-las. (Basicamente, o caso Dixon vs. Van Sweringen Co. inverte uma tendência que havia se iniciado contra convenções privadas nos Estados Unidos desde o início dos anos 1900).

[17] Uma complicação adicional e maior está no fato de que tudo isso (a transferência de restrições a todos os compradores posteriores) é mais fácil de aceitar a nível jurídico no caso de proibições (isto é, regras que excluem certas ações), em vez daquelas que prescrevem obrigações (ou seja, imposição de ações positivas, como a construção ou manutenção de estruturas, ou a necessidade de manutenção de sua propriedade). As decisões jurídicas sobre este último ponto são mais variadas: nos Estados Unidos, por exemplo, após uma famosa decisão em 1881 (Haywood vs. Brunswick Permanent Benefit Building Society), que havia proibido as convenções de conter essas obrigações pró-ativas, sentenças posteriores reconheceram como admissíveis, pelo menos, alguns tipos de obrigações positivas. Um estudo completo desse e de outros problemas relacionados a convenções é encontrado em Korngold (2004).

[18] Veja também Foldvary (2006), que observa que as regras de uma associação de proprietários têm dois níveis: o constitucional e o operacional.

[19] Veja o Apêndice, Tabela 3, para mais detalhes.

[20] Nesses casos, o procedimento do conselho pode ser "ativo" ou "reativo". No caso de uma abordagem ativa, a diretoria tem a obrigação de verificar periodicamente se as regras estão sendo respeitadas; no segundo, o conselho reage quando alertado sobre possíveis contravenções, e só pode proceder como consequência de tais denúncias. Como se pode imaginar, ambas as abordagens têm seus prós e contras inevitáveis: a primeira corre o risco de ser excessivamente intrusiva; a última implica o risco de relatos aleatórios ou subjetivos de violação (Budd 1998).

[21] Em Reston, na Virgínia, há o caso de uma associação principal e uma série de associações agregadas para os bairros específicos. Em Columbia, uma associação principal opera ao lado de 10 sub-associações para cada uma das aldeias. Em Woodlands, no Texas, havia três associações principais que trabalhavam em paralelo com diferentes sub-associações que se articulam com as aldeias. O Landfall Council of Associations, na Carolina do Norte, é uma associação que compreende 22 sub-associações. O Sawgrass Players Club, na Flórida, é uma associação guarda-chuva composta por 16 sub-associações para os bairros.

[22] "Se a maioria de um bairro deseja privatizar, mas outros não, aqueles que desejam permanecer diretamente sob o governo continuariam sob jurisdição do governo, e haveria então acordos para a prestação conjunta de serviços, tais como as ruas que atendem tanto a membros e não membros” (Foldvary 2005, p. 126).

[23] Para uma crítica da ideia de criar comunidades contratuais residenciais em bairros não com base no consentimento unânime, mas através de super-maioria, ver Eagle (1999).

[24] Ver Apêndice, Tabela 1, para mais detalhes.


Referências

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